종합부동산세 주택분 계산방법 알아보기
집을 가지고 있다면 한 번쯤 들어봤을 ‘종합부동산세’. 그 중에서도 ‘주택분’은 많은 분들이 헷갈려하는 개념입니다. 주택만 가지고 있어도 내는 이 세금, 정확히 어떻게 계산되고, 어떤 조건에 해당되는지 오늘 하나씩 알려드릴게요.
종합부동산세 주택분이란?
| ✅ 주택 보유자에게 부과되는 보유세의 일종 |
종합부동산세 주택분은 말 그대로 주택을 기준으로 부과되는 종부세입니다. 집을 한 채 이상 보유하고 있고, 공시가격 합계가 일정 기준을 넘으면 매년 납부해야 합니다. 토지와는 별도로 계산됩니다.
주택분 과세 기준
| ✅ 1세대 1주택자와 다주택자 기준이 달라요 |
2024년 기준으로 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과 시 종부세 주택분을 내야 합니다. 2주택 이상 보유자(다주택자)는 합산 공시가격이 6억 원 초과하면 과세 대상입니다. 단, 공동명의일 경우 약간 달라질 수 있습니다.
공정시장가액비율이란?
| ✅ 과세표준을 정할 때 사용하는 비율 |
공시가격을 그대로 과세하는 것이 아니라 ‘공정시장가액비율’이라는 걸 곱해서 과세표준을 정합니다. 2024년 기준 공정시장가액비율은 60%입니다. 예를 들어 공시가격이 10억 원이라면 과세표준은 6억 원으로 계산됩니다.
주택분 세율은?
| ✅ 보유 주택 수에 따라 세율이 다릅니다 |
주택분 종부세는 보유 주택 수와 과세표준 금액에 따라 세율이 달라집니다. 1주택자는 0.5%~2.7%, 다주택자는 최대 6%까지 적용될 수 있었지만, 2023년부터 중과세율이 폐지되어 동일하게 적용되고 있습니다.
주택분 세율표
| 과세표준 | 세율 (2024 기준) |
|---|---|
| 0~3억 원 | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% |
| 12억~50억 원 | 1.3% |
| 50억~94억 원 | 1.5% |
| 94억 초과 | 2.0% |
공제 항목 확인하기
| ✅ 1세대 1주택은 12억 공제, 다주택자는 6억 공제 |
주택분 종부세는 공시가격에서 일정 금액을 공제한 뒤 세금을 계산합니다. 1세대 1주택자는 12억 원 공제, 다주택자는 6억 원 공제가 기본입니다. 이 기준을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
주택분 종부세 계산 예시
| ✅ 실제 예로 쉽게 이해해요 |
예를 들어, 1주택자가 공시가격 15억 원짜리 집을 보유하고 있다면,
① 공제 12억 원 → 과세 대상 3억 원
② 공정시장가액비율 60% 적용 → 과세표준 1.8억 원
③ 세율 0.5% 적용 → 세금 약 90만 원
계산 방식이 단순하지 않지만, 예를 들면 이해가 쉬워집니다.
납부 시기와 방법
| ✅ 매년 12월에 납부, 국세청 고지서 확인 |
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유 여부를 판단하고, 12월 중순에 고지서가 발송됩니다. 납부는 국세청 홈택스나 은행에서 할 수 있으며, 분할 납부도 가능합니다.
다주택자는 불리할까?
| ✅ 최근에는 차별적 세율 폐지로 완화 |
2022년까지는 다주택자에게 중과세율이 적용되어 세금이 매우 높았지만, 2023년부터 중과가 폐지되면서 다주택자도 기본 세율로 계산됩니다. 하지만 공제 금액은 여전히 6억 원이라 부담이 남아 있습니다.
임대주택 등록 시 혜택
| ✅ 일정 조건의 임대주택은 비과세 대상 |
공공지원 민간임대주택 등 조건을 충족하는 임대주택의 경우, 종부세 합산 배제 대상이 됩니다. 즉, 주택 수에서 제외되며, 그만큼 세금 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.
절세 전략이 있을까?
| ✅ 명의 분산, 특례 신청, 임대등록 등이 전략 |
종부세 주택분을 줄이기 위한 방법으로는 부부 공동명의로 분산하거나, 1세대 1주택 특례 신청, 임대주택 등록 등이 있습니다. 장기 보유와 실제 거주도 절세의 중요한 조건입니다.
주의할 점
| ✅ 공시가격 확인과 신고 기한 주의 |
종부세 주택분 계산은 공시가격을 기준으로 하므로, 매년 국토부에서 발표하는 공시가격을 꼭 확인해야 합니다. 또한, 공제 신청이나 특례 신청은 정해진 기한 안에만 가능하므로 날짜를 놓치지 마세요.
결론
종합부동산세의 주택분은 주택을 기준으로 부과되는 세금으로, 1세대 1주택자는 12억 원, 다주택자는 6억 원을 공제받은 뒤 과세됩니다. 공시가격, 보유 주택 수, 지분 구조에 따라 세금은 크게 달라질 수 있습니다. 단순히 고가 주택 보유자에게만 해당되는 세금이 아니라, 부동산 가격 상승에 따라 이제는 누구나 대상이 될 수 있는 세금입니다. 매년 세법 변화와 공시가격 발표를 꼼꼼히 확인하고, 세무 전략도 미리 세우는 것이 중요합니다.
종합부동산세 주택분 FAQ
Q. 종합부동산세 주택분은 언제 내야 하나요?
A. 매년 6월 1일 기준으로 과세 대상이 결정되며, 납부는 12월 중순에 진행됩니다.
Q. 주택 한 채만 있어도 종부세를 내야 하나요?
A. 공시가격이 12억 원을 초과하는 1세대 1주택자의 경우 종부세 주택분을 납부해야 합니다.
Q. 주택분 세율은 어떻게 적용되나요?
A. 과세표준에 따라 0.5%~2.0%의 세율이 적용되며, 보유 주택 수에 따른 중과는 2023년부터 폐지되었습니다.
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