집을 한 채만 가지고 있는 사람이라면, 집을 팔 때 세금이 나올까? 궁금하실 거예요. 바로 이때 적용되는 게 1가구 1주택 양도소득세입니다. 일정 조건을 충족하면 세금이 전혀 없을 수도 있고, 조건을 못 맞추면 수천만 원의 세금이 나올 수도 있어요. 오늘은 1가구 1주택 양도소득세의 기준과 비과세 요건, 절세 팁까지 쉽게 알려드릴게요!
1가구 1주택이란?
| ✅ 집은 1채, 가족은 한 가구 |
1가구 1주택이란 한 가구가 하나의 주택만 소유하고 있다는 뜻이에요. 여기서 '가구'란 같은 주소에 함께 사는 가족 단위를 말합니다. 즉, 세대주 + 배우자 + 자녀 포함해서 전부 따져요.
만약 남편 명의로 1채, 아내 명의로 1채가 있으면 2주택자로 간주돼 비과세 혜택을 못 받을 수 있습니다.
비과세 요건은?
| ✅ 세금 0원! 조건만 맞추면 됩니다 |
1가구 1주택이라 해도 무조건 비과세는 아닙니다. 아래 조건을 모두 만족해야 양도소득세를 내지 않아도 돼요.
- 1세대 1주택일 것
- 보유기간 2년 이상
- 실거래가 12억 원 이하
- 조정대상지역일 경우 실거주 2년 이상
보유기간만 2년 넘겨도 되는 지역이 있고, 거주까지 2년 채워야 하는 지역도 있으니 꼭 확인하세요.
12억 초과하면?
| ✅ 비과세가 아니라 ‘일부과세’ 됩니다 |
2022년부터 1세대 1주택 비과세 한도는 9억 → 12억으로 상향됐어요. 12억 원 초과분에 대해서만 세금이 부과됩니다.
- 양도가액이 11억 원 → 전액 비과세
- 양도가액이 14억 원 → 초과분 2억 원에 대해서만 과세
전체 수익 중 12억까지는 면세라는 점, 아주 중요합니다!
장기보유특별공제란?
| ✅ 오래 보유하면 세금도 줄어듭니다 |
장기보유특별공제는 집을 오래 가지고 있었을수록 세금 부담을 덜어주는 제도입니다.
- 보유 연수에 따라 연 4%씩 공제
- 거주 연수도 연 4%씩 추가 공제
- 최대 80%까지 공제 가능
예를 들어 보유 10년 + 거주 10년 = 80% 공제가 적용될 수 있어요. 세금이 확 줄겠죠?
양도소득세 모의 계산 예시
| ✅ 내 세금은 얼마나 나올까? |
예시:
- 취득가: 5억
- 양도가: 14억
- 필요경비: 2,000만 원
- 보유/거주 10년 이상
① 양도차익 = 14억 - 5억 - 0.2억 = 8.8억
② 비과세 제외: 14억 - 12억 = 2억
③ 과세비율 = 2억 ÷ 8.8억 = 약 22.7%
④ 과세 대상 차익 = 8.8억 × 22.7% = 약 2억
⑤ 장기보유공제 80% = 1.6억 공제
⑥ 과표 = 0.4억 - 기본공제 250만 = 약 3,750만 원
⑦ 세율 15%, 누진공제 108만 원 적용
⑧ 최종 세액 = 약 456만 원 + 지방세 45만 원 = 501만 원
조건만 맞추면 수억 이익에도 세금이 이렇게 줄어들 수 있어요!
일시적 2주택은 예외?
| ✅ 이사 때문에 집이 2채여도 괜찮아요 |
기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 산 경우는 일시적 2주택으로 예외를 인정받을 수 있어요.
- 기존 집 취득 후 새 집을 1년 내 취득
- 새 집 취득 후 2년 이내 기존 집 매도
- 조정지역이면 ‘전입 후 1년 내’ 매도
이 조건을 지키면 비과세 혜택 그대로 적용됩니다.
결혼으로 인한 2주택은?
| ✅ 신혼부부도 예외 규정 있어요 |
부부가 각각 주택을 소유한 상태로 결혼한 경우, 3년 안에 1채를 처분하면 1주택자로 인정됩니다.
- 혼인일 기준 3년 이내 1주택 매도
- 혼인 전에 보유한 주택만 해당
이 특례를 잘 활용하면 혼인 후에도 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
주의해야 할 사항
| ✅ 비과세 조건 놓치면 세금 폭탄! |
- 보유 2년, 거주 2년 충족 여부
- 조정대상지역 여부
- 실거래가 12억 초과 여부
- 증여나 상속 주택 포함 여부
이 조건 중 하나라도 빠지면 세금이 수천만 원까지 나올 수 있어요. 꼭 사전에 확인하세요.
결론
1가구 1주택 양도소득세는 조건만 충족하면 전액 비과세도 가능하지만, 요건을 충족하지 못하면 과세가 될 수 있는 중요한 세금입니다. 특히 보유기간, 거주기간, 양도가액은 꼭 확인해야 하며, 장기보유공제를 활용하면 세금을 대폭 줄일 수 있습니다. 거래 전 꼭 세무 상담 또는 모의 계산을 해보는 것이 안전해요.
1가구 1주택 양도소득세 FAQ
Q. 1가구 1주택이면 무조건 비과세인가요?
A. 아닙니다. 보유 2년, 실거래가 12억 이하, 조정지역은 거주 2년 등의 요건을 모두 충족해야 비과세가 적용됩니다.
Q. 12억 초과 주택을 팔면 어떻게 되나요?
A. 초과된 금액(12억 초과분)에 대해서만 양도세가 부과되며, 장기보유공제 등을 통해 절세할 수 있습니다.
Q. 일시적 2주택도 비과세 받을 수 있나요?
A. 네. 새 집 구입 후 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 일시적 2주택 특례가 적용되어 비과세 가능합니다.
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